美国房产税怎么缴 你真的懂吗？

在美国所有拥有房产的人都要缴纳俗称地税的房产税，用于教育、健康福利、以及制服机构（员警、消防、卫生、管教）等。以纽约为例，每年1月份，业主会收到纽约市财政局寄出的物业价值年度通知书，列出屋主房产的市场价值和评估价值等用于计算房产税的资料。然而，缴房产税的门道你真的了解吗？

全称“纽约州学校税减免计划”的房星计划 “STAR”：

自住房减免Star—给家庭年收入低于50万，且房屋是屋主的自住房（大约每年减免200元）；年长者房主减免—所有65岁以上的年长者，家庭年收入不可超过3万7399，且是屋主的自住房（每年减免金额取决于收入）；残障房主减免；退伍军人减免。

以上需要符合条件的屋主自己向纽约市财政局申请www.nyc.gov/finance。很多屋主因没有意识到这点而多付了房产税。

租金收入申报，可抵税：

有些人以为房租收现金，就不用交税。这样想是错误的。首先，报税是每个公民的义务和责任，隐瞒收入不报一旦被查后果严重。第二，报税不等于就要缴税，美国税法有许多减税、抵税的方法。第三，诚实报税，实际有很多好处。

租金收入如实申报，绝对有益无害。出租的房东可享有许多抵税项目，能和你的租金收入相抵消。可抵税项目包括：贷款的利息部分；地税；房屋保险、产权保险、贷款保险；水电煤气费用；律师、会计师、仲介费用；维持、维修、清洁费用。

房屋的折旧费：

假设一个住宅房的寿命是27.5年，商业房是39年。折旧的概念是27.5年以后，这个住房就不值钱了。在会计税法的概念是房子的成本在27.5年要分摊开消掉。

折旧费不直接用你现有房屋的价值来计算，还要考虑土地的价值。假设房产市值90万，用土地价值占两成，房屋价值算八成，因此能够折旧的基数是72万，除以 27.5，每年可以折旧的费用是2.6万元。两家庭出租一个家庭，可以抵税的折旧费是2.6万的一半，也就是1.3万。每个屋主从买任何一个住宅房，新房 旧房都是用27.5年折旧。

收入在10万以下的家庭能完全享受27.5年的房屋折旧，但年收入达15万元以上的家庭，就没有这项折旧优惠了。年收入在10至15万之间的家庭，按一定比例打折。

需要注意的是，当你出售这套房产的时候，你曾经享用的折旧费，都会算成你需要补税部分。比如90万的房产，卖了100万，你以为你只赚了10万。其实你还要缴交你过去享受5年的折旧费，总共用了6.5万的折旧额度，因此你卖房的增值部分是10万，折旧的6.5万都要缴税。

外国人卖房时的预扣税：

不是美国公民或居民身分的人如果在美国以个人名义买房，在转让时有可能引起美国遗产税和赠与税。美国身分的居民一生有543万元的免税额，外国身分的人终身免税额只有6万，在该金额之上最高要缴纳40%的赠与税或遗产税。

很多中国家庭把孩子送到美国来读大学，把现金赠送给孩子，孩子用自己的名义买房。这样房产已经在孩子名下，将来不用再转让，不会引起赠与税的问题。其房产自住若符合规定，在卖房时可以享受到25万卖房利润的免税额。

但是外国人卖房时联邦要缴纳房屋出售额10%预扣税，纽约州要缴纳8.82%的增值税，因为外国人没有美国收入，没有成为美国税法居民是不用报税的，如果国税局不收预扣税，无法保证外国人合法缴税。外国人则须填交税表来拿回退税。